| 1) Роль |
Собственник системы дохода
операционку ведёт управляющая компания
|
Собственник арендного потока
контроль договора и платежей
|
Наблюдатель: “деньги под рукой”
почти ноль решений
|
Управляющий недвижимостью
по сути микробизнес
|
| 2) Модель дохода сегодня |
12–16%
чистая после УК, зависит от заполняемости
|
7–9%
чистая, фиксируется договором аренды
|
~16% до 6 мес.
~13.5% на 1 год
~10% на 2 года (фикс. на срок)
|
~4.7–5.8%
(65–80 тыс./мес при 16.5–18 млн ₽)
|
| 3) Вовлечённость |
0–10% — контроль
отчётность, платежи, контроль KPI УК
|
0–5% — контроль
в основном договор и платежи
|
0% — полная пассивность |
80–100% — это работа
поиск жильцов, простои, ремонты, коммуналка, звонки
|
| 4) Доход в горизонте 1–3 года |
Стабильно растущая
индексация тарифов + рост от заполняемости
|
Стабильная / умеренно растущая
индексация по договору аренды
|
Риск снижения
при пролонгации ставка упадет вслед за ЦБ
|
Стагнирующая
рост аренды часто отстаёт от инфляции и расходов
|
| 5) Главный риск и управляемость |
Риск спроса — распределён
много арендаторов + KPI/договор с УК
|
Риск арендатора — управляемый
структура договора + контрольные точки + план B/C
|
Ставки / инфляция / блокировки
в основном неуправляемо
|
Простои / жильцы / поломки
+ незапланированный ремонт + высокая вовлечённость
|
| 6) Цена ошибки |
Недополученный доход
если выбрана слабая локация/УК — лечится сменой УК/маркетингом
|
Недополученный доход при смене арендатора
но при правильной структуре — контролируемый сценарий
|
Упущенная возможность
Просадка реальной доходности
когда ставка падает/инфляция растёт
|
Платите временем и нервами
+ регулярные расходы + простои
|